マンション投資を始めてみたいが、倒壊リスクが気になる方も多いだろう。
投資するとなると30年以上の付き合いになるもの。
その間に倒壊リスクなど自然災害による被害は大丈夫なのだろうか？
今回は、新進気鋭のRenosyが提供する中古分譲マンションを中心に寿命や耐震性について、国や公的機関が発表したデータを元に述べていきたい。
2020/3/8
GAtechnologies(Renosy)って本当に信頼できる会社なの？評判、口コミまとめ
2018年7月にマザーズに上場したGAtechnologies。 上場した初値で、公募価格の2倍以上の値段を付ける程、現在、注目を浴びている。 確かに公表されている業績は年々右肩上がりで、成長企業のイメージが付いて回るが、実際の会社の手口や評判はどうなのか？ 自信の経験も踏まえて、購入者の評判や口コミをまとめてみた。 口コミや評判では7:3の割合で否定的な意見が多かった。 まぁ、こういう仲介業者にとって、否定的意見が少ない方がめずらしいが。。 とりあえず、どんな意見が出ているのか見ていこう。 スポンサーリ ...
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2020/2/1
Renosyマンション投資は安全なのか？ GAtechnologiesと面談してみた
超低金利政策の中、サラリーマンの信用を活かせる有益な投資の1つといえば、マンション投資です。 運用がうまくいけば、銀行から丸々ローンを借りながら、月収は常に黒字ということも期待できます。 しかし、倒壊するリスクや空室リスクなどもあり、手を出しにくい印象も否めません。 そこで、今回、実際の運用方法や実績などはどうなのかと、GAテクノロジーズに面談を受けてみることにしました。 GAテクノロジーズは、数ある業者の中でも、管理料も安い上に、ネットでも悪い噂は無いため、まずここを選びました。 ※ちなみにマンション投 ...
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2020/2/1
Renosyマンション投資のシミュレーション結果が凄すぎる！ローン中赤字無し⁉
マンション投資を行うに当たり、不動産会社に収支のシミュレーション結果を出してもらった。 しかもこちらの言う最大のリスクを加味した上でだ。 その結果を見て、驚いた。 なんと、ローン３５年の内、１度も総計が赤字に陥らなかったからだ。 その内訳を紹介したいと思う。 スポンサーリンク 記事の続きを読む シミュレーション結果 マンション投資について、某不動産会社と面接したところ、シミュレーション結果を見せてもらった。 条件は、35年ローンで金利1.65%、1890万円の条件だ。 ちなみに年収500万程度、現在の会社 ...
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2020/2/1
Renosyマンション投資のメリットとデメリット
近年、注目を浴びてきたマンション投資。 中でも新進気鋭のGAテクノロジー(株)が提供するサービス、RenosyはAIとデータをフル活用して顧客に安定した収益をもたらすことで有名だ。 一体、Renosyのマンション投資のメリットとは何だろうか？ そしてデメリットやリスクは無いのだろうか？ 今回は、Renosyサービスにおけるメリットとリスクについて検証してみた。 スポンサーリンク 記事の続きを読む マンション投資のメリット マンション投資のメリットとは何だろうか。 安定した不労所得 少額自己資金から始められ ...
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2019/12/30
Renosyが取り組む設備故障や滞納/空室リスクへの対策まとめ
GAtechnologiesが薦める中古不動産投資だが、やはり設備故障や滞納/空室発生リスクはつきもの。 実際発生した時や、発生させないためにどのような対策を取っているのか？ そして事前にそのようなリスクをシミュレーションで見積もった結果でどうなるのか？ 多くの顧客は長期で投資を行うため、十分納得した上で投資を行いたいはずだ。 今回は、GAが考える各設備の耐用年数や修繕費用、また、家賃の滞納や空室リスクへの対応対策についてお話しする。 スポンサーリンク 記事の続きを読む 設備交換に関わる費用 マンションに ...
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2020/2/1
Renosyが提供する中古分譲マンションの寿命と耐震性について
マンション投資を始めてみたいが、倒壊リスクが気になる方も多いだろう。 投資するとなると30年以上の付き合いになるもの。 その間に倒壊リスクなど自然災害による被害は大丈夫なのだろうか？ 今回は、新進気鋭のRenosyが提供する中古分譲マンションを中心に寿命や耐震性について、国や公的機関が発表したデータを元に述べていきたい。 スポンサーリンク 記事の続きを読む 築古物件と耐震基準 マンションの寿命を語る前に、まず耐震基準について述べたい。 マンションの耐震に関わる法律は、1981年に制定された新耐震基準によっ ...
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2020/2/1
TATERUとRenosyのクラウドファンディングを徹底比較
GA technologies(株)が提供しているサービスの一部に、不動産の売買やリノベーションをメインとする「Renosy(リノシー)」があります。 そのRenosyが新たに投資型クラウドファンディングをスタートさせました。 しかし、一言に投資型クラファンといっても、既に似たようなクラファンは幾つもあります。 しかも、Renosyと最も類似していて、元は仲間だったTATERUもクラファンをしているのです。 今回、元は仲間であり先輩であるTATERUとRenosyのクラファン仕様を徹底比較していきます。 ...
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2020/2/1
全国初! Renosyクラウドファンディングは全オンライン化! 即日手続き完了
皆さん、ソシャレンとかクラファンというのはご存知でしょうか？ 簡単に言えば、ソシャレンがソーシャルレンディングのことであり、金貸しで金利を得ることで、 クラファンがクラウドファンディングが投資で売却益や家賃などの収入などから利益を得ることです。 両方とも、確実性の高いリターンが得られるということで、結構人気があります。 しかし、不動産関係の契約って、何だか締結まで面倒くさそうって思いますよね？ 実際、相当面倒くさいんです。 自分もやりましたが、書類は郵送で、煩わしい書類や判子を何度も押さねばなりません。 ...
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2020/2/1
Renosy(GAtechnologies)は何故都内ワンルームを勧めるのか？業績向上の秘密を探る
マザーズに上場したGAtechnologies(以下、GA)の業績が好調だ。一体この会社の利益の仕組みはどうなっているのだろうか？ クラウドファンディングなどで儲けるTATERUなどの大手と違って、主な収益はワンルームマンションの転売だそうだが、それでここまで利益が上がるものだろうか？ 今回は、不動産業界に風雲児と呼ばれるGAtechnologiesについて、その利益の仕組みを探ってみることにする。 スポンサーリンク 記事の続きを読む 利益の仕組み まずは、GAtechnologiesの売り上げの仕組みを ...
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築古物件と耐震基準
マンションの寿命を語る前に、まず耐震基準について述べたい。
マンションの耐震に関わる法律は、1981年に制定された新耐震基準によって大幅に改正された。
それによって、震度6以上の地震が発生しても、建物の倒壊を防ぎ、人命を守ることが義務付けられたのだ。
よって、1981年移行に建てられたマンションの方が、耐震性が優れている可能性が高いことが言える。
マンションの寿命
では、マンションの寿命は一体何年なのか？政府機関がまとめたデータを示す。
マンションの寿命は、国土交通省がまとめたコンクリートの寿命に係る既往の研究例によると117年と推定されている。
※飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会
これは何も私が言っているわけではなくて、国が算出したデータである為、信憑性は高い。
確かに、都心の築50,60年物件を見ても、まだまだ現役で稼働しており、適切な修繕が行われていれば十分に長持ちしている様子が伺える。
これならば、少なくとも築10年程度の物件を購入していれば、ローンを払い終える前に経年劣化による倒壊の恐れは低そうだ。
マンションの耐震性
『いやいや、経年劣化の心配はなくとも、地震が発生した時に倒壊する恐れがあるじゃないか』、という不安があるのも事実だ。
確かに不動産である以上、天変地異の影響は少なからず受ける可能性はある。
そこで、東日本大震災時のマンションの破損状況を見ていこう。
上記のグラフから言えるのは、東日本大震災を経ても、大破/倒壊したマンションは1つも無いということだ。
よって、鉄筋で建てられたマンションの倒壊の恐れは、まず無さそうだと見ていいだろう。
もう1つ注目すべきは、新旧耐震基準に関わらず破損状況は同じだった点だ。
こうしてみると、マンションの場合は、築年数に関わらず耐震性に差が無いことが分かる。都心に多い築年数が経った物件は、耐震性も変わらないのに、割安で案外お得なのかもしれない。
後は、小破中破の場合の費用の負担だが、そもそも毎月の修繕積立金が義務付けられている為、一時的に大きな負担が掛かることはないだろう。
シミュレーション結果
不動産会社との面談では、一応、新旧耐震基準で耐震性に変わりがないことを知りつつも、築10年～15年の物件で見積もってもらった。
できるだけ物件の価値が、値下がりにくい時期にして、リスクを抑えるためだ。
別の記事でシミュレーション結果を載せているので、是非参考にして欲しい。
マンション投資のシミュレーション結果
上記のシミュレーション結果では、ローン35年の内、累積収支が1年たりとも赤字に陥ったことは無かった。
ということは、契約後に手持ち資金を使うことなく、35年後にローンを払い終えているという夢のような現実が起こりえるのだ。
物件価値の下落
ここまで説明してきて、後唯一の心配の種は、物件価値の下落だろうか。
たしかに、契約時に築15年の物件を買ったとしたら、払い終えるころは、50年近くになっている。
しかし、先ほど述べたように、旧々耐震基準のマンションでさえ、新耐震基準のマンションと、耐震性が変わらないことが既に実証されている。
よって、性能低下による暴落は無い。
後は需要変動による下落の変動だが、こちらは、今後もある程度の需要が見込める都心のマンションさえ押さえておけば、暴落するとも思えない。
もし、大きな需要変動が起こりそうな場合は、事前に不動産会社が知らせてくれるので、相談して早期に売買することも可能だ。
まとめ
マンションの寿命、耐震性について、理解頂けただろうか。
- マンションの寿命は、117年と推定(※飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)
- 東日本大震災において、大破/倒壊したマンションは1つも無かった(出典：社団法人高層住宅管理業協会東日本大震災の被災状況について)
東日本大震災が発生した時でさえ、大破したマンションは無かったという事実が、マンションの耐震性を如実に物語っていると言える。
また、重要なのは、旧々マンションでさえ、新耐震基準のマンションと耐震性が変わらなかった点である。
よって、あまり築年数にこだわる必要がないということも分かっていただけたと思う。
上記をふまえれば、マンション投資は大分ローリスクでハイリターンな投資ではないだろうか。
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2020/3/8
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2019/12/30
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