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マンション投資

Renosyが提供する中古分譲マンションの寿命と耐震性について

更新日:

マンション投資を始めてみたいが、倒壊リスクが気になる方も多いだろう。

投資するとなると30年以上の付き合いになるもの。

その間に倒壊リスクなど自然災害による被害は大丈夫なのだろうか?

今回は、新進気鋭のRenosyが提供する中古分譲マンションを中心に寿命や耐震性について、国や公的機関が発表したデータを元に述べていきたい。

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築古物件と耐震基準

マンションの寿命を語る前に、まず耐震基準について述べたい。

マンションの耐震に関わる法律は、1981年に制定された新耐震基準によって大幅に改正された。

それによって、震度6以上の地震が発生しても、建物の倒壊を防ぎ、人命を守ることが義務付けられたのだ。

よって、1981年移行に建てられたマンションの方が、耐震性が優れている可能性が高いことが言える。

マンションの寿命

では、マンションの寿命は一体何年なのか?政府機関がまとめたデータを示す。

マンションの寿命は、国土交通省がまとめたコンクリートの寿命に係る既往の研究例によると117年と推定されている。

※飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会

これは何も私が言っているわけではなくて、国が算出したデータである為、信憑性は高い。

確かに、都心の築50,60年物件を見ても、まだまだ現役で稼働しており、適切な修繕が行われていれば十分に長持ちしている様子が伺える。

これならば、少なくとも築10年程度の物件を購入していれば、ローンを払い終える前に経年劣化による倒壊の恐れは低そうだ。

マンションの耐震性

『いやいや、経年劣化の心配はなくとも、地震が発生した時に倒壊する恐れがあるじゃないか』、という不安があるのも事実だ。

確かに不動産である以上、天変地異の影響は少なからず受ける可能性はある。

そこで、東日本大震災時のマンションの破損状況を見ていこう。

上記のグラフから言えるのは、東日本大震災を経ても、大破/倒壊したマンションは1つも無いということだ。

よって、鉄筋で建てられたマンションの倒壊の恐れは、まず無さそうだと見ていいだろう。

もう1つ注目すべきは、新旧耐震基準に関わらず破損状況は同じだった点だ。

こうしてみると、マンションの場合は、築年数に関わらず耐震性に差が無いことが分かる。都心に多い築年数が経った物件は、耐震性も変わらないのに、割安で案外お得なのかもしれない。

後は、小破中破の場合の費用の負担だが、そもそも毎月の修繕積立金が義務付けられている為、一時的に大きな負担が掛かることはないだろう。

シミュレーション結果

不動産会社との面談では、一応、新旧耐震基準で耐震性に変わりがないことを知りつつも、築10年~15年の物件で見積もってもらった。

できるだけ物件の価値が、値下がりにくい時期にして、リスクを抑えるためだ。

別の記事でシミュレーション結果を載せているので、是非参考にして欲しい。

マンション投資のシミュレーション結果

上記のシミュレーション結果では、ローン35年の内、累積収支が1年たりとも赤字に陥ったことは無かった。

ということは、契約後に手持ち資金を使うことなく、35年後にローンを払い終えているという夢のような現実が起こりえるのだ。

物件価値の下落

ここまで説明してきて、後唯一の心配の種は、物件価値の下落だろうか。

たしかに、契約時に築15年の物件を買ったとしたら、払い終えるころは、50年近くになっている。

しかし、先ほど述べたように、旧々耐震基準のマンションでさえ、新耐震基準のマンションと、耐震性が変わらないことが既に実証されている。

よって、性能低下による暴落は無い。

後は需要変動による下落の変動だが、こちらは、今後もある程度の需要が見込める都心のマンションさえ押さえておけば、暴落するとも思えない。

もし、大きな需要変動が起こりそうな場合は、事前に不動産会社が知らせてくれるので、相談して早期に売買することも可能だ。

まとめ

マンションの寿命、耐震性について、理解頂けただろうか。

  • マンションの寿命は、117年と推定(※飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)
  • 東日本大震災において、大破/倒壊したマンションは1つも無かった(出典:社団法人高層住宅管理業協会東日本大震災の被災状況について)

東日本大震災が発生した時でさえ、大破したマンションは無かったという事実が、マンションの耐震性を如実に物語っていると言える。

また、重要なのは、旧々マンションでさえ、新耐震基準のマンションと耐震性が変わらなかった点である。

よって、あまり築年数にこだわる必要がないということも分かっていただけたと思う。

上記をふまえれば、マンション投資は大分ローリスクでハイリターンな投資ではないだろうか。

 

もし、マンションの寿命や耐震性についてより詳しく知りたい場合は、下記リンク先から直接面談を申し込んでみると良いだろう。

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